Сжатие бизнесов, отъезд значительной части резидентов, конкуренция с классическими офисами на фоне растущей вакансии и снижения ставок – ситуация для гибких офисов и коворкингов всего за год усложнилась донельзя. И хотя, по словам отдельных игроков, «проблемы только начинаются», в целом эксперты ожидают роста сегмента и в 2023-м.
В CORE.XP всплеск вакансии в сегменте сервисных офисов связывают также с несколькими факторами. Во-первых, в 2022 году были открыты крупные площадки спекулятивно, то есть не под подтвержденный спрос, как это было в последние годы. Во-вторых, ввиду ухудшения экономической ситуации компании, которые ранее законтрактовали площадки под будущий рост штата, были вынуждены пересмотреть свои планы развития и отказаться от части площадей. В итоге эти пространства стали доступными на рынке. В компании полагают, что период экспонирования площадок будет непродолжительным, поскольку сохраняется дефицит качественных офисов, готовых к въезду. «Но больше всего, конечно, повлияло начало специальной военной операции, – считает Алексей Мацкевич, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp. – Среди тех, кто уехал, действительно было много наших «коворкеров»: как отдельных людей, так и стартапов, и даже представителей среднего бизнеса. Многие из них предпочли частично релоцировать команды, у многих этот процесс до сих пор не закончился, он активно идет. В коворкингах же он аукается сокращением численности арендаторов, уходом от стабильных твердых договоров аренды. Однако портрет арендатора не слишком поменялся. Розничный резидент, например, – это антрепренер, консультант, тренер, маркетолог, таргетолог».
Впрочем, крупнейшими арендаторами на рынке гибких офисных пространств Москвы все-таки были российские компании, поэтому, если сравнивать с классическим офисным рынком, то формат в меньшей степени пострадал от массового ухода иностранных компаний с российского рынка, считают в CORE.XP. Более гибкие (по сравнению с классическими форматами офисов) в коворкингах и flex- офисах и условия аренды, что позволяет максимально оптимизировать пространство в зависимости от нужд арендатора.
Кроме того, многие уходящие с российского рынка компании оставляют в Москве свое представительство. Они и продолжат формировать часть спроса на рынке гибких пространств в 2023 году. В компании вспоминают и случаи, когда уход зарубежной компании оказал положительный эффект на рынок гибких офисных пространств: например, после переформатирования российского подразделения PwC в «Технологии доверия», компания переехала из бизнес-центра «Белая площадь» в гибкий офис Multispace в «ВТБ Арена парке», арендовав там 4 500 тыс. кв. м.
В свою очередь, в NF Group снижение доли свободных рабочих мест на площадках сетевых операторов в Москве оценивают в 10 п. п. (с октября 2022 года) и 27% вакансии в результате закрытия ряда крупных сделок на рынке; таким образом, 73% рабочих мест остаются заполненными. Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group, уточняет, что, по сравнению с I кварталом 2022 года, вакантность оказалась выше всего на 4 п. п. В январе 2023 года больше всего свободных рабочих мест оставалось в Центральном деловом районе (более 5000) и ММДЦ «Москва-Сити» (более 1170). Показатель ввода нового предложения в 2022 году на 12% превысил итоговое значение 2021 года, напоминают аналитики компании. Большая часть открытых гибких пространств в 2022 году – это площадки сетевых операторов (97% по объему запущенных площадок).
В январе также открылись две площадки: пространство оператора «Атмосфера» в здании «Известий» и часть пространства сети «Практик Пролетарская». Совокупная площадь новых объектов составила 12,4 тыс. кв. м, при этом площадки суммарно вмещают более 1 700 рабочих мест. «Надо сказать, что и вакансия, и ставки – это динамический процесс, – констатирует Алексей Мацкевич. – Мы видели несколько волн. Например, летом – активное заполнение наших коворкингов. Частичная мобилизация в сентябре-октябре "выбила" часть арендаторов, но уже в ноябре мы увидели обратное движение. Сейчас, скорее, ситуация усложнилась, но если мы говорим про 2022 год, то он закончился, скорее, позитивно. Договоры сейчас максимально гибкие, твердые сделки идут с дисконтом».
В CORE.XP всплеск вакансии в сегменте сервисных офисов связывают также с несколькими факторами. Во-первых, в 2022 году были открыты крупные площадки спекулятивно, то есть не под подтвержденный спрос, как это было в последние годы. Во-вторых, ввиду ухудшения экономической ситуации компании, которые ранее законтрактовали площадки под будущий рост штата, были вынуждены пересмотреть свои планы развития и отказаться от части площадей. В итоге эти пространства стали доступными на рынке. В компании полагают, что период экспонирования площадок будет непродолжительным, поскольку сохраняется дефицит качественных офисов, готовых к въезду. «Но больше всего, конечно, повлияло начало специальной военной операции, – считает Алексей Мацкевич, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp. – Среди тех, кто уехал, действительно было много наших «коворкеров»: как отдельных людей, так и стартапов, и даже представителей среднего бизнеса. Многие из них предпочли частично релоцировать команды, у многих этот процесс до сих пор не закончился, он активно идет. В коворкингах же он аукается сокращением численности арендаторов, уходом от стабильных твердых договоров аренды. Однако портрет арендатора не слишком поменялся. Розничный резидент, например, – это антрепренер, консультант, тренер, маркетолог, таргетолог».
Впрочем, крупнейшими арендаторами на рынке гибких офисных пространств Москвы все-таки были российские компании, поэтому, если сравнивать с классическим офисным рынком, то формат в меньшей степени пострадал от массового ухода иностранных компаний с российского рынка, считают в CORE.XP. Более гибкие (по сравнению с классическими форматами офисов) в коворкингах и flex- офисах и условия аренды, что позволяет максимально оптимизировать пространство в зависимости от нужд арендатора.
Кроме того, многие уходящие с российского рынка компании оставляют в Москве свое представительство. Они и продолжат формировать часть спроса на рынке гибких пространств в 2023 году. В компании вспоминают и случаи, когда уход зарубежной компании оказал положительный эффект на рынок гибких офисных пространств: например, после переформатирования российского подразделения PwC в «Технологии доверия», компания переехала из бизнес-центра «Белая площадь» в гибкий офис Multispace в «ВТБ Арена парке», арендовав там 4 500 тыс. кв. м.
В свою очередь, в NF Group снижение доли свободных рабочих мест на площадках сетевых операторов в Москве оценивают в 10 п. п. (с октября 2022 года) и 27% вакансии в результате закрытия ряда крупных сделок на рынке; таким образом, 73% рабочих мест остаются заполненными. Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group, уточняет, что, по сравнению с I кварталом 2022 года, вакантность оказалась выше всего на 4 п. п. В январе 2023 года больше всего свободных рабочих мест оставалось в Центральном деловом районе (более 5000) и ММДЦ «Москва-Сити» (более 1170). Показатель ввода нового предложения в 2022 году на 12% превысил итоговое значение 2021 года, напоминают аналитики компании. Большая часть открытых гибких пространств в 2022 году – это площадки сетевых операторов (97% по объему запущенных площадок).
В январе также открылись две площадки: пространство оператора «Атмосфера» в здании «Известий» и часть пространства сети «Практик Пролетарская». Совокупная площадь новых объектов составила 12,4 тыс. кв. м, при этом площадки суммарно вмещают более 1 700 рабочих мест. «Надо сказать, что и вакансия, и ставки – это динамический процесс, – констатирует Алексей Мацкевич. – Мы видели несколько волн. Например, летом – активное заполнение наших коворкингов. Частичная мобилизация в сентябре-октябре "выбила" часть арендаторов, но уже в ноябре мы увидели обратное движение. Сейчас, скорее, ситуация усложнилась, но если мы говорим про 2022 год, то он закончился, скорее, позитивно. Договоры сейчас максимально гибкие, твердые сделки идут с дисконтом».
Микаэл Бадалян, соучредитель сети офисных пространств Deworkacy:
Мы живем во время перемен – во всех смыслах, и сейчас звездный час гибких офисов. Мы считаем, что конкуренция с классическими офисами уже привела к тому, что мы обсуждаем с рядом БЦ возможность стать их управляющей компанией, поскольку клиенты требуют более широкого спектра услуг, чем привыкли оказывать владельцы БЦ. Это неизбежный процесс трансформации. Что касается договоров, то кризис вообще требует нестандартных решений. Мы придерживаемся договоров и условий, однако ведем честный и открытый разговор с нашими клиентами. Мы обозначаем наши красные линии минимальной прибыли, которая позволяет нам поддерживать инфраструктуру и команду, подписываем дополнительные соглашения об отсрочке платежей, тем самым позволяя нашим клиентам перенаправить на развитие своей компании дополнительные высвободившиеся средства, что позволит им сохранить темпы роста. Благодаря, в первую очередь, доверию мы рассчитываем, что в определенный период наши клиенты смогут восполнить разницу в платежах и мы вернемся к исполнению условий договора «мирного времени».
Мы живем во время перемен – во всех смыслах, и сейчас звездный час гибких офисов. Мы считаем, что конкуренция с классическими офисами уже привела к тому, что мы обсуждаем с рядом БЦ возможность стать их управляющей компанией, поскольку клиенты требуют более широкого спектра услуг, чем привыкли оказывать владельцы БЦ. Это неизбежный процесс трансформации. Что касается договоров, то кризис вообще требует нестандартных решений. Мы придерживаемся договоров и условий, однако ведем честный и открытый разговор с нашими клиентами. Мы обозначаем наши красные линии минимальной прибыли, которая позволяет нам поддерживать инфраструктуру и команду, подписываем дополнительные соглашения об отсрочке платежей, тем самым позволяя нашим клиентам перенаправить на развитие своей компании дополнительные высвободившиеся средства, что позволит им сохранить темпы роста. Благодаря, в первую очередь, доверию мы рассчитываем, что в определенный период наши клиенты смогут восполнить разницу в платежах и мы вернемся к исполнению условий договора «мирного времени».
Источник CRE "Коммерческая Недвижимость" текст Влад Лория 4 (424) апрель 2023